‘노후도시 특별법’이란 말 그대로 노후계획도시를 특별정비구역으로 선정하여, 택지개발사업, 공공주택사업 등 주택공급 목적의 개발사업과 산업단지 개발, 공공기관 이전 등과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업을 계획하는 겁니다. 2024년 4월 27일 부터 시행 되며, 노후도시 특별법에 대해 좀 더 쉽고 간략하게 요약만 정리 하겠습니다.
노후도시 특별법 이해하기
노후계획도시를 광역적ㆍ체계적으로 정비하기 위하여 필요한 사항을 지원함으로써 도시 기능의 향상과 정주여건을 개선하고, 미래 도시로의 전환을 도모하여 국민생활의 질적 향상에 이바지 하겠다는 의미입니다.
특별법 적용 대상
- 노후계획도시·택지조성사업이 완료 된 후 20년 이상 경과
- 100만㎡ 이상인 지역으로 노후계획도시정비기본계획이 수립된 지역
추진체계
기본방침(국토부) → 기본계획(지자체) → 특별정비구역 설정 → 재건축, 도시개발 등 각종 사업 시행
- 기본방침 (국토부 장관) : 모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립 · 구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 제시
- 기본계획 (시장,군수) : 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을 포함
- 특별정비구역 (시장,군수) : 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합 · 고밀개발, 광역 교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업 추진
특별정비구역의 분할, 통합 및 결합
노후계획도시정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 다음 방법에 따라 특별정비구역을 지정할 수 있다.
- 하나의 특별정비구역을 둘 이상의 특별정비구역으로 분할
- 서로 연접한 특별정비구역을 하나의 특별정비구역으로 통합
- 서로 연접하지 아니한 둘 이상의 특별정비구역을 하나의 특별정비구역으로 결합
노후계획도시 정비특별법 적용지역
특별정비구역 세부 지정 요건
특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원
특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말합니다.
재건축 안전진단 : 면제 또는 완화
안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화하여 적용 합니다.
- (위임사항) 안전진단 면제 또는 완화의 대상 및 기준을 위임
- (시행령안) 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서, 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에는 안전진단을 면제
- 예정구역 내 통합할 수 있는 다른 주택단지가 없는 경우에는 한 개의 단지도 특별정비예정구역으로 지정할 수 있도록 하여 안전진단 면제 등 특례를 동일하게 부여
- 그 외의 경우에는 지정권자(지자체장)가 5%p 범위 내에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정하여 안전진단을 실시할 수 있도록 허용
- 1기 신도시를 포함한 노후계획도시는 사실상 안전진단을 면제하여, 통합 정비를 통한 도시 기능 향상과 신속한 정비 유도
건축규제 완화
건축물의 종류 제한, 건폐율, 용적률(법정 상한의 150% 이내), 건축물 높이 제한, 공원‧녹지 확보 기준의 완화
공공기여 비율
기본계획에서 정한 노후계획도시별 기준용적률을 기준으로 공공기여 비율을 2구간으로 차등화
- 노후계획도시별 기준용적률의 도로, 상하수도, 학교, 공원 등 기반시설 용량 및 확충계획을 고려한 도시 전체의 적정수준 평균 용적률(예시 : A 신도시 현재 평균용적률 180% → 향후 300%)
- (1구간) 현재 용적률에서 기준용적률까지는 증가된 용적률의 10~40% 범위에서 조례로 정한 비율을 적용하여 공공기여량 산출 (지구단위계획상 용적률과 건축물대장상 용적률 중 높은 값을 적용)
- (2구간) 기준용적률에서 특별정비계획으로 결정된 용적률까지는 증가된용적률의 40~70% 범위에서 조례로 정한 비율 적용
공공기여 산출 예시
- 기준용적률이 300%이고, 공공기여 비율 1구간 15%, 2구간 50%인 도시에서, 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 경우(+150%p)
- (300-180)×15%+(330-300)×50%=18+15=33%
- 용적률 33%의 가치를 금액으로 환산(해당 연면적을 감정평가)하여 그에 해당하는 현금, 공공주택, 기반시설, 생활 SOC, 토지 등으로 기여
이번 노후도시 특별법은 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시 개발에 대한 사업을 원할히 추진될 수 있도록 통합 심의 절차를 적용하여, 절차가 간소화 되었으며, 안전진단 완화, 건축규제 완화, 공공기여 혜택이 주어지니 건설 시장의 또 다른 기회로 다가올 것 같다.
